МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ
ХАРКІВСЬКА НАЦІОНАЛЬНА АКАДЕМІЯ МІСЬКОГО ГОСПОДАРСТВА

ЮР’ЄВА Світлана Юріївна
  
                                                                                        УДК 338. 24.021.8:332.871

 

ОРГАНІЗАЦІЙНО-ЕКОНОМІЧНИЙ МЕХАНІЗМ
 РЕФОРМУВАННЯ ЖИТЛОВОГО ГОСПОДАРСТВА 
(на прикладі Харківського регіону)

Спеціальність 08.10.01 – розміщення продуктивних сил і регіональна економіка

АВТОРЕФЕРАТ
дисертації на здобуття наукового ступеня
кандидата економічних наук

Харків – 2006
          
Дисертацією є рукопис.

Робота виконана в Харківській національній академії міського господарства
Міністерства освіти і науки  України (м. Харків)

Науковий керівник – доктор економічних наук, професор
Тищенко Олександр Миколайович,
Науково-дослідний Центр індустріальних 
проблем розвитку НАН України (м.Харків),
заступник директора з наукової роботи 

Офіційні опоненти:	доктор економічних наук, професор
Онищук Георгій Ілліч,
Державний науково-дослідний
та проектно-вишукувальний 
інститут «НДІ Проектреконструкція» (м. Київ), директор

кандидат економічних наук, доцент
Бережна Алла Юріївна, 
Регіональне відділення Фонду державного майна 
України по Полтавській області, заступник начальника

Провідна установа –  Тернопільський національний економічний
університет МОН України, кафедра державного і муніципального управління

Захист відбудеться «___» ____ 2007 р. о ___ годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 64.089.01 в Харківській національній академії міського господарства за адресою: 61002, м. Харків, вул. Революції, 12, зал засідань Вченої ради.

З дисертацією можна ознайомитися в бібліотеці Харківської національної академії міського господарства за адресою: 61002, м. Харків, вул. Революції, 12.

Автореферат розісланий « _____» ____________ 2006 р.

Вчений  секретар
спеціалізованої вченої ради                                                              Т.В. Момот

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми. Проблема ефективної діяльності житлово-комунального господарства (ЖКГ) як однієї з найважливіших соціальних галузей завжди була і є дуже актуальною, що суттєво впливає на розвиток економічних відносин у державі. Численні технічні й економічні проблеми галузі негативно впливають на розвиток економіки країни і викликають соціальне напруження в суспільстві. Для ліквідації кризового стану необхідне реформування ЖКГ. Запорукою успіху реформи ЖКГ є комплексна реалізація соціально орієнтованих і фінансово збалансованих підходів до модернізації галузі, які б забезпечили її стале функціонування. 
Проблеми реформування і реструктуризації  підприємств досліджували відомі вітчизняні й зарубіжні економісти В.Н.Амітан, А.Ю.Богомолов, В.А.Горемикін, В.А.Іриков, А.М.Кирилова, І.І.Мазур, В.М.Павлюченко, А.Дж.Стрікленд, А.А.Томпсон, В.М.Треньов, В.Д.Шапіро та ін., у тому числі в житловому господарстві: В.Г.Ковалевський, В.П.Ніколаєв, Г.І.Онищук, Г.М.Семчук, В.І.Тітяєв, О.М.Тищенко, В.І.Торкатюк, Н.Ф.Чечетова, Л.М.Шутенко, Т.П.Юр’єва та ін.
Ефективність прийняття антикризових заходів щодо подолання тенденції зростаючої деградації фондів і виходу на нормальне відтворення ЖКГ значною мірою залежить від комплексного впровадження ринкових відносин у галузі, досконалості законодавчого забезпечення, тарифної політики, залучення фінансових ресурсів, організації раціональної системи розрахунків постачальників і споживачів та ін. Створення надійно функціонуючої житлово-комунальної інфраструктури є необхідною умовою прискорення економічного розвитку регіонів України.
Актуальність проблеми  обумовила вибір теми дисертаційної роботи, визначила її мету і завдання.
Зв’язок роботи з науковими програмами, планами, темами.
Дисертаційна робота виконана відповідно до плану наукових досліджень Харківської національної академії міського господарства. Спрямованість наукових розробок пов’язана з вирішенням проблем регіональної економіки та реформування житлового господарства. Автор брав участь у розробці практичних рекомендацій стосовно реформування ЖКГ м. Харкова і Харківської області відповідно до «Програми реформування і розвитку ЖКГ м. Харкова на 2003-2010 рр.» і «Програми реформування і розвитку ЖКГ Харківської області на 2003-2010 рр.».
Мета і завдання дисертаційної роботи. Мета дисертаційного дослідження полягає в узагальненні методичних підходів до реструктуризації та реформування ЖКГ; розробці методичних та практичних рекомендацій з удосконалення управління і формування ринкового середовища в житловому господарстві (ЖГ); розробці практичних рекомендацій з удосконалення організаційно-економічного механізму підвищення ефективності експлуатації житлового фонду та посилення ролі громадськості в реформуванні ЖКГ.
Досягнення поставленої мети зумовило вирішення таких завдань:
-	проаналізувати сучасний стан і проблеми ЖГ на макро-, мезо- і мікрорівнях;
-	узагальнити методичні основи реструктуризації підприємств і дослідити особливості реструктуризації та реформування  в ЖГ;
-	проаналізувати нормативно-правові й законодавчі акти України, досвід інших держав з реформування ЖГ та обґрунтування послідовності цього процесу;
-	дослідити економічний механізм функціонування житлової сфери і необхідність його реформування;
-	сформулювати визначення поняття «організаційно-економічний механізм реформування житлового господарства», розробити напрямки удосконалення організаційно-економічного механізму реформування ЖГ;
-	узагальнити методичні основи та практичний досвід залучення громадськості до управління житловим фондом;
-	розробити пропозиції з удосконалення  управління ЖГ;
-	дослідити формування конкурентного середовища в ЖГ як системного елемента розвитку ринкових відносин у галузі;
-	розробити методику оцінки економічної доцільності й привабливості об’єкта  для вибору способу управління;
-	розробити рекомендації з пооб’єктного планування доходів і витрат при управлінні багатоквартирними будинками (ББ), які б включали: порядок визначення стандарту експлуатації спільного майна, методику визначення планових витрат і доходів та самоокупності при управлінні ББ;
-	розробити пропозиції з удосконалення стратегічного планування по кожному будинку для підвищення ефективності експлуатації житлового фонду. 
Об’єктом дослідження є процес реформування і  соціально-економічні відносини, що складаються у процесі перетворень в житловій сфері.
Предметом дослідження є організаційно-економічні механізми підвищення ефективності експлуатації  житлового фонду.
Методи дослідження. Теоретичною і методичною основою дисертаційного дослідження стали наукові праці провідних вітчизняних і зарубіжних вчених-економістів, присвячені проблемам регіональної економіки, реформуванню та реструктуризації підприємств (організацій), розвитку ЖКГ; галузеві законодавчі й нормативні акти України.
Інформаційну базу роботи склали матеріали Держкомстату України, Харківського обласного управління статистики, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, фінансова і статистична звітність та аналітичні матеріали житлових організацій м.Харкова за 2000-2005 рр.,  результати авторських досліджень.
Для досягнення поставленої в роботі  мети використано систему загальнонаукових і спеціальних методів дослідження, зокрема: логічного узагальнення – для забезпечення послідовності проведення наукового дослідження; історично-економічного аналізу – при вивченні категорій «реформування» та «реструктуризація», визначенні етапів розвитку житлової сфери; прийоми порівняльного аналізу – з метою співставлення та оцінки досвіду розвитку ЖГ розвинутих країн світу; дедуктивний метод – з метою деталізації факторів, що впливають на рівень розвитку ЖГ; статистичний аналіз  – для обробки та інтерпретації вихідних даних щодо стану розвитку ЖГ регіонів України, Харківської області та м.Харкова; метод таксономії – для об’єктивного визначення сучасного стану ЖГ та здійснення ранжування регіонів України за рівнем розвитку ЖГ; діалектичний метод, системного і структурного аналізу, синтезу − для удосконалення організаційно-економічного механізму реформування ЖГ, обґрунтування пропозицій щодо підвищення ефективності експлуатації житлового фонду. 
Наукова новизна отриманих результатів полягає в розробці й обґрунтуванні організаційно-методичних основ реструктуризації та реформування житлового господарства за участю споживачів житлово-комунальних послуг. До найважливіших результатів, які мають наукову новизну і одержані особисто автором, належать такі:
удосконалено:
−	визначення поняття “реструктуризація житлових організацій”, що на відміну від існуючих враховує спрямування заходів реструктуризації на підвищення ефективності виробництва за умови безперебійного забезпечення населення якісними житлово-комунальними послугами  за доступними цінами;
−	підходи до управління житловим фондом в ринкових умовах шляхом визначення житлового будинку як об’єкта управління, що дозволяє  здійснювати пооб’єктне планування, облік та аналіз доходів, витрат і самоокупності експлуатації по кожному будинку, на відміну від чинного, так званого «котлового методу» обліку;
−	технічний паспорт житлового будинку шляхом доповнення існуючої форми паспорта двома розділами (ІІ. Витрати за рік на ремонти і утримання конструктивних елементів та інженерного обладнання житлового будинку; ІІІ. Зміна первісної вартості і зносу житлового будинку за конструктивними елементами та інженерного обладнання), показники яких дозволяють визначити вартісну оцінку фактичного стану кожного будинку та посилити контроль за витрачанням коштів на його експлуатацію. Впровадження запропонованого паспорта дасть змогу для забезпечення пооб’єктного обліку, планування й організації робіт з утримання і ремонту житлового фонду;
−	підходи до підвищення ефективності управління кожним будинком. Запропоновано методику оцінки економічної доцільності й привабливості багатоквартирного будинку для вибору найкращої форми управління на базі запропонованих критеріїв, а саме: рівень фізичного зносу житлового будинку; співвідношення вартості земельно-майнового комплексу об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) до вартості його житлових будівель; індекс економічної ефективності управління ББ;
дістало подальший розвиток:
−	диференціювання витрат на експлуатацію спільного майна багатоквартирного будинку. Пропонується введення трьох стандартів експлуатації спільного майна житлового фонду, що не регламентовані в Україні. Кожен стандарт обумовлює певний комплекс робіт з встановленою періодичністю їх виконання;
−	організаційно-фінансове та комплексне стратегічне планування. На відміну від чинного порядку планування (в цілому по житловому фонду кожної адміністративної одиниці) пропонується по кожному багатоквартирному будинку складання: кошторису витрат за видами робіт і договорами підряду; плану–програми ефективної організації робіт; розрахунку очікуваного ефекту від запланованих заходів з  метою формування організаційного механізму підвищення ефективності управління. 
Практичне значення одержаних результатів. Практичне значення одержаних результатів полягає в тому, що висновки й узагальнення автора можуть бути використані в подальшому вивченні організації ефективного управління і належного використання житлового фонду та в удосконаленні  практики впровадження завдань реформування ЖКГ. Рекомендацій щодо залучення громадськості дозволять підприємствам ЖКГ налагодити відносини зі споживачами наданих послуг, що сприятиме підвищенню рівня оплати за спожиті послуги.
Отримані в дисертації результати доведені до рівня конкретних заходів та пропозицій і використані у практиці житлових організацій: рекомендації із складання організаційно-фінансового плану з метою підвищення ефективності експлуатації житлового будинку КВЖРЕП Червонозаводського району (акт № 37/1 від 30.08.2006р.), УЖКГ Ленінського району (акт №19/2 від 8.09.2006 р.) та ОСББ «Альма-Центр» (акт № 29 від 12.09.2006 р.); методика вибору способу управління житловими будинками КВЖРЕП Червонозаводського району (акт № 37/1 від 30.08. 2006 р.) та КВЖРЕП Жовтневого району (акт № 25  від 5.09.2006 р.); методика визначення сумірності витрат та доходів та самоокупності кожного житлового будинку КВЖРЕП Червонозаводського району (акт № 37/1 від 30.08.2006 р.); модель оцінки економічної доцільності й привабливості об’єкта управління багатоквартирним будинком  КВЖРЕП Жовтневого району (акт № 25 від 5.09.2006 р.); адаптовані стандарти експлуатації житлового будинку як засіб удосконалення  витрат  на  експлуатацію  УЖКГ  Ленінського  району  (акт № 19/2 від 8.09.2006 р.).
Окремі положення дисертації використані також при підготовці матеріалів лекцій і семінарів та дипломного проектування з навчальних дисциплін «Економіка підприємства», «Фінанси підприємства» у Харківській національній академії міського господарства (довідка № 805/1 від 7.09.2006р.).
Особистий внесок здобувача. Дисертаційне дослідження є самостійно виконаною науковою працею, в якій викладено методичні підходи до реформування та реструктуризації ЖГ, обґрунтована необхідність удосконалення системи управління, економічного механізму господарювання, залучення громадськості до виявлення проблем та визначення шляхів покращення якості житлово-комунальних послуг (ЖКП) і підвищення ефективності роботи житлових організацій. Висновки й результати дисертації автор сформулював і одержав самостійно і виклав у наукових публікаціях. З наукових праць, що опубліковані в співавторстві, в дисертації використані лише ті положення та ідеї, що належать особисто здобувачеві. Особистий внесок здобувача зазначено  в переліку публікацій.
Апробація результатів дисертації. Основні результати дисертаційного дослідження доповідались та обговорювалися на: XXVII, XXXI, ХХХІІІ науково-технічних конференціях викладачів, аспірантів та співробітників Харківської національної академії міського господарства (1994 р., 2002 р., 2006 р.); Всеукраїнській науково-практичній конференції “Проблемы реализации реформирования отрасли жилищно-коммунального хозяйства” (Харків, 27-28 листопада 2003 р.); Міжнародній науково-практичній конференції «Усовершенствование экономических структур строительной отрасли в условиях трансформации экономики Украины к рыночным условиям» (Харків, ХНАМГ, 17-19 вересня 2005 р.); Міжнародному науково-практичному семінарі «Актуальные проблемы международного бизнеса и стратегии международного менеджмента» (Харків, НТУ «ХПІ», 22-26 лютого 2006 р.); V Міжнародній науково-практичній конференції «Устойчивое развитие городов. Современные технологии управления городским и региональным развитием» (Харків, ХНАМГ, 19-20 квітня 2006 р.)
Публікації. За результатами досліджень опубліковано 9 наукових праць, у тому числі 7 статей у професійних наукових виданнях і дві тези доповідей загальним обсягом 2,5 друк. арк., з яких особисто автору належить 2,1 друк.арк.
Структура й обсяг роботи. Дисертація складається із вступу, 3 розділів та висновків,  викладених на 183 стор. комп’ютерного тексту, у тому числі 17 таблиць, 34 рисунки. Список використаних джерел містить 183 найменування на 17 стор.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ ДИСЕРТАЦІЇ
У вступі обґрунтовано вибір і актуальність теми дисертації, визначені мета, об’єкт, предмет, основні завдання та методи дослідження, наукова новизна і практичне значення одержаних результатів.
У першому розділі – «Теоретичні  засади формування ринкових механізмів функціонування підприємств (організацій) житлового господарства» - охарактеризовано технічний і фінансовий стан ЖГ України; обґрунтовано необхідність проведення кардинальних перетворень у галузі; досліджено теоретичні аспекти реструктуризації та реформування ЖГ в умовах формування ринкового середовища й визначено особливості реструктуризації в ЖКГ; проаналізоване чинне законодавство та нормативно-правова база реформування ЖГ, проведено аналіз вітчизняного і зарубіжного досвіду реформування ЖКГ; визначено здобутки і окреслено проблеми, які необхідно вирішити в галузі.  Для усвідомлення історичних та економічних причин сучасного стану ЖКГ запропонована детальна характеристика житла за етапами еволюції розвитку житлової сфери. 
Аналіз технічних і фінансових показників свідчить про кризовий стан ЖГ. Житловий фонд має високий рівень зносу (майже 60%) і спостерігається тенденція зростання останнього через несвоєчасне та недостатнє за обсягом проведення капітального ремонту. Обсяги введення в експлуатацію нового житла зростають надто повільно; щорічно одержують житло лише 1,5-1,6% від тих, хто перебуває на квартирному обліку; незадовільною залишається якість ЖКП. Причинами такого стану галузі є: використання застарілої техніки та технології; залишковий характер фінансування; відсутність стимулів до зниження витрат та покращення якості послуг; неефективна ресурсозберігаюча політика; недостатня забезпеченість висококваліфікованими кадрами, особливо з менеджменту. Кризовий технічний стан спричинив економічну кризу в галузі. Деякі фінансово-економічні показники діяльності підприємств ЖГ наведено в таблиці. 
                                                                                                                       Таблиця 
Динаміка основних фінансово-економічних показників діяльності підприємств житлового господарства України за 2003-2005 рр.
Показники	2003р.	2004р.	2005 р.	Темпи росту	
				2004/2003	2005/2004	
Доходи від операційної діяльності без дотації (нараховані), тис.грн.	1352890,7	1504697,0	1716079,6	112,89	114,05	
Дотація з бюджету на відшкодування різниці в ціні, тис.грн.	19425,7	125037,9	185584,9	643,67	148,42	
Витрати операційної діяльності, тис.грн.	1435409,3	1657196,5	2067364,0	115,45	124,75	
Результат операційної діяльності, тис.грн. 	-83092,9	-27461,6	-165699,5	33,05	603,39	
Рентабельність, % 	-5,79	-1,7	-8,0	29,36	483,67	
Собівартість утримання 1 кв.м, грн. 	0,36	0,41	0,51	113,89	124,60	
Середній тариф, грн. 	0,34	0,37	0,42	108,82	113,91	
Аналізуючи стан житлового фонду в регіонах країни, районах Харківської області та м. Харкова, розраховано інтегральний показник рівня розвитку житлового фонду (І ржф) за методом таксономічного аналізу (рис.1, 2, 3) й виконано його ранжування.

	
Лозівський

		
Рис. 1.  Інтегральний показник розвитку житлової сфери по регіонах України за 2004 р.	Рис. 2.  Інтегральний показник розвитку житлової сфери по районах Харківської області за 2004 р.	Рис. 3.  Інтегральний показник розвитку житлової сфери по районах м. Харкова за 2004 р.	

На макро-, мезо- й мікрорівнях спостерігається велика диспропорція розвитку житлової сфери. Зближення рівнів розвитку регіонів повинно відбуватися за допомогою потужних економічних регуляторів, комплексної оцінки стану та проблем житлової сфери з точки зору влади, житлово-комунальних підприємств і споживачів, проведення кардинальних перетворень, тобто реформування галузі.
Процес змін в житловому господарстві повинен мати наступний вигляд: реорганізація → реструктуризація → реформування. Центральне місце на сучасному етапі реалізації ринкових перетворень в економіці України займає реструктуризація як засіб виходу підприємств з кризи та адаптація їх до зовнішнього середовища. У зв’язку з цим в дисертації наведено  аналіз і узагальнення теоретичних підходів до змісту поняття «реструктуризація»; удосконалено визначення цього поняття стосовно ЖКГ; визначено особливості реструктуризації в ЖКГ.
Для наукового обґрунтування реформування ЖКГ в роботі проаналізовано суть та наслідки нормативного регулювання цього процесу. Результати аналізу дають підстави стверджувати, що подальшому  впровадженню реформ в Україні заважає  недосконала нормативна й правова база, особливо на місцевому рівні.
Досвід зарубіжних країн з реформування ЖКГ свідчить про відсутність еталонної моделі проведення реформ, важливість здійснення моніторингу всіх перетворень, а також необхідність розробки власної моделі.
У другому розділі - «Аналіз проблем розвитку житлового господарства» - сформульована необхідність зміни діючого в житловій сфері механізму господарювання, як невідповідного сучасним вимогам, на більш ефективний – ринковий, що орієнтований на використання економічних важелів і стимулів, а також на максимально повне врахування інтересів споживачів. Взаємовідносини між всіма учасниками господарського процесу мають відбуватися тільки на економіко-правовій основі (рис.4). 

Рис.4. Мета і завдання нового механізму господарювання в житловій сфері

3

Механізм управління житловою сферою повинен створювати умови для поліпшення забезпечення громадян житлом, підвищення рівня утримання житлового фонду і якості житлово-комунального обслуговування населення, використовуючи економічні (прямі і непрямі) і правові методи.
Основними важелями реформування ЖКГ є децентралізація управління, демонополізація і формування конкурентного середовища. Розукрупнення системи управління має бути засноване на продуманій концепції розподілу функцій за рівнями управління. 
Основою вирішення проблем ЖКГ має стати організаційно-економічний механізм реформування галузі, запропонований автором (рис.5).

Рис. 5. Схема організаційно-економічного механізму реформування житлового господарства

Пріоритетним напрямком діяльності на всіх рівнях управління житлом має бути демонополізація та створення і розвиток конкуренції. Для формування конкурентного середовища і підвищення ефективності роботи галузі треба створити нову систему управління ЖКГ міста як трирівневу структуру: власник житлового фонду − замовник житлово-комунальних послуг (ЖКП) − підрядні організації, що забезпечують надання ЖКП.
Конкурентне середовище в ЖГ необхідно розвивати у двох напрямках: конкуренція у сфері управління нерухомістю за одержання керуючими компаніями замовлення від власника на управління житловим фондом; конкуренція підрядних організацій за отримання замовлення на надання ЖКП від керуючої компанії.
Однією з особливостей галузі є тісний зв'язок між виробництвом та споживачами ЖКП – населенням країни. Цим і визначається необхідність участі громадськості в управлінні підприємствами галузі, формування інституту місцевого самоврядування, який забезпечував би включення населення у процеси місцевої влади і виконання місцевого бюджету через спеціальну цільову програму.
Важливу роль громадськість повинна відігравати і в управлінні житловим фондом. З цією метою треба створювати варіативні форми самоорганізації громадян: старші по будинках і під’їздах; територіальне громадське самоврядування (територіальні громади); будинкові комітети; об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ); житлово-будівельні кооперативи (ЖБК). Розвиток самоврядування в житловій сфері є найважливішим чинником успішного реформування ЖКГ.
У нашій країні об’єктом управління був житловий фонд в цілому (району, міста, регіону). Планування фінансування ЖГ з бюджету проводилось за залишковим принципом, в галузі завжди був дефіцит коштів. 
Автором запропоновано нові підходи до формування системи управління ЖГ за ринкових умов його функціонування. Основним об’єктом управління має стати житловий будинок з його техніко-економічними характеристикам та станом життєвого циклу. Алгоритм впровадження нових підходів – управління кожним житловим будинком – наступний: необхідно провести повну інвентаризацію та переоцінку житлового фонду, за даними останньої – паспортизацію кожного об’єкта, а на базі технічних паспортів житлових будинків здійснювати пооб’єктне планування і облік доходів і витрат на експлуатацію житлового фонду. Удосконалений технічний паспорт житлового будинку (чинний доповнено двома розділами) має стати основним засобом для обліку, планування та організації робіт з утримання і ремонтів.     
Реалізація реформи в ЖКГ повинна привести до формування і розвитку конкурентного середовища, якому сприяють наявність альтернативних форм управління житловим фондом. У ході дослідження автором виділено і вивчено наступні форми організації управління житловим фондом: служба замовника, приватна керуюча компанія, ЖБК, ОСББ, комітет громадського самоврядування, територіальна громада, некомерційна керуюча організація. 
У третьому розділі – «Удосконалення та перспективи розвитку організаційно-економічного механізму підвищення ефективності експлуатації житлового фонду (на прикладі Харківського регіону)» - обґрунтовано принципи організації управління ББ й розроблено методичні рекомендації з вибору способу управління ними; запропонована адаптована автором до умов експлуатації житлового фонду України система стандартів  диференціювання витрат на експлуатацію спільного майна ББ; розроблено методичні рекомендації з пооб’єктного планування доходів і витрат; розроблено методику складання організаційно-фінансового та комплексного стратегічного плану з метою формування організаційного механізму підвищення ефективності управління ББ.
Управління будинками має відбуватися за етапами (рис.6).

Рис.6. Структурна схема алгоритму управління багатоквартирним будинком

Визначено цілі й принципи, вибрано найкращий спосіб управління конкретним ББ. З метою оцінки доцільності застосування варіативних форм управління пропонується їхня класифікація за комплексом ознак, що дозволить здійснювати комплексну оцінку з ряду позицій: архітектурно-технологічні, економіко-правові й демографічні. При оцінці ефективності управління ББ важливо враховувати такі показники: житлові й нежитлові приміщення будинку, земельна ділянка й розташовані на ній об’єкти.
Для вибору найкращої форми управління ББ запропонована методика оцінки економічної доцільності й привабливості. Основна умова вибору - економічне забезпечення певного технічного стану будинку. Вибір проводиться за етапами: 
І етап:  для кожного будинку перевіряється  умова
,						       (1)
де Фi  - фізичне зношування i-го житлового будинку;
Ф0 - граничне значення фізичного зношування будинку (≤ 50%). 
ІІ етап: при виборі способу управління житловим фондом здійснюється послідовно по всій кількості будинків i = 1,2, ..., N прогнозована оцінка витрат. Якщо умову (1) виконано, то житловий будинок з номером i включається до складу нової сукупності, що підлягає подальшому аналізу. Якщо умова (1) не виконана, то будинок i виключається з вибірки, оскільки витрати можуть перевищити припустимі значення.
ІІІ етап: формується нова множина житлових будинків, що залишилися, вони нумеруються j = 1,2, ..., ; (N –) будинків, що не задовольняють умові (1).
ІV етап: проводиться визначення кількості об'єктів нерухомого майна і земельної ділянки з урахуванням їхньої ринкової вартості. Загальна сума вартості всього земельно-майнового комплексу (ВЗМК) визначається за формулами:
,					       (2)
де  Gi   -  вартість земельної ділянки;
Сi - вартість житлових будівель багатоквартирного будинку;
     Qi - вартість нежилих будівель і споруд, розташованих на території i-ого ББ (при відсутності даних може бути оцінена через орендну плату й потоки дисконтованих доходів):
Gi = ,					       (3)
де    g(i) - кадастрова оцінка одиниці і- ї земельної ділянки;
S(i) - площа і-ї земельної ділянки.

,						       (4)
де   Pj(i) - ринкова вартість j-кімнатної квартири в i-му ББ; 
       Nj (i) - число j-кімнатних квартир в i-му житловому фонді. 
,					       (5)
де   qk (i) - вартість одиниці нежилого майна k-го типу на території i-го ББ; 
 Sk (i) - кількість одиниць (площі для нежилих приміщень, торговельних і складських приміщень, місць для стоянки автомобілів і гаражів і т.ін.). 
Відповідно до виділених позначень як критерій ранжирування ступеня ефективності управління ББ можна запропонувати відношення ринкової оцінки вартості всього майна ББ до вартості житлового фонду. Для аналізу й прогнозу витрат  і доходів при управлінні ББ і їхньої ефективної експлуатації може здійснюватися ранжирування оцінок критерію Mi по всіх потенційно можливих ОСББ: 
M1   M2  ...,     ,				           (6)
де M1 - відповідає ділянці з максимальним індикатором-критерієм; 
     - з мінімальним;  - число аналізованих земельно-майнових одиниць.
У такий спосіб ББ потенційно можуть ефективно управлятися, якщо  
  для всіх i ,					       (7)
де   − деякий граничний (критичний) рівень, нижче якого управління ББ навряд чи буде ефективним й зажадає значних витрат. 
V етап:  оцінка впливу показників ББ на витрати полягає в аналізі прогнозованих фінансових результатів господарської діяльності ОСББ.
Нехай D1(j),  D2(j) - відповідно доходи від здачі в оренду нежилих приміщень i-го ОСББ та від інших видів діяльності; D3(j) - надходження внесків членів ОСББ;
В1(j), В2(j), В3(j) - відповідні витрати, пов'язані з експлуатацією і технічним обслуговування ОСББ,
де  = 1,  - кількість будинків. 
Індекс економічної ефективності управління ББ (Q (j)), визначається як
.				(8)
При співставленні можливі три варіанти: при Q(j) = 1 – беззбитковий варіант; при Q(j) < 1 – збитковий варіант; при Q(j) > 1 – доходний варіант.
Успішність діяльності з утримання ББ залежить від складу та структури доходів і витрат. Перелік, склад, періодичність і загальний обсяг робіт залежить від стандарту експлуатації. Автором адаптовані до українських умов три стандарти експлуатації житлових будинків: І, ІІ, ІІІ – відповідно безпечний, базовий, елітний стандарти експлуатації. Чим вищий стандарт, тим більші витрати на експлуатацію житлового будинку.   
Для підвищення ефективності експлуатації житлового будинку пропонується послідовна розробка організаційно-фінансового плану, який базується на основному критерії ефективності експлуатації: перевищення загальних доходів над витратами.  Методика розробки плану така: 1-й − аналіз техніко-економічних характеристик ББ; 2-й − визначення стандарту експлуатації для кожного будинку; 3-й − складання кошторису (бюджету), в якому враховують всі можливі джерела доходів, необхідні витрати відповідно до обраного стандарту експлуатації для визначення доходів і витрат; 4-й − виявлення резервів збільшення джерел надходження доходів (наприклад, шляхом  диференційованих тарифів залежно від послуг, що надаються, ефективного використання вільних площ, підвалів, горищ і т.ін., що дозволить забезпечити збільшення прибутковості й раціональне споживання ресурсів; 5-й − збалансування доходів і витрат.
У результаті розроблено організаційно-фінансовий план, що являє собою систему заходів (організаційних, фінансових, управлінських, інформаційних та ін.) з досягнення мети при раціональному використанні наявних і залучених нових ресурсів. Він спрямований на досягнення технічного стану відповідного стандарту експлуатації, якісного утримання і створення комфортних умов для проживання і включає види робіт, їхню періодичність, обсяг, терміни виконання і регульовані ціни на послуги. Запропоновані автором методичні розробки, пропозиції  та моделі апробовані шляхом виконання відповідних розрахунків по семи  житлових будинках м.Харкова й впроваджені в чотирьох житлових організаціях.

ВИСНОВКИ

У дисертації здійснено теоретичне узагальнення і нове вирішення наукового завдання удосконалення організаційно-економічного механізму реформування житлового господарства. Наукове значення його вирішення полягає в розробці й обґрунтуванні організаційно-методичних основ реструктуризації та реформування ЖГ за участю споживачів житлово-комунальних послуг. Результати проведених досліджень дали змогу автору зробити такі висновки й пропозиції теоретичного, методичного та практичного характеру:
1. Запропонована детальна характеристика житла за етапами еволюції розвитку житлової сфери дозволила виявити історичні й економічні причини сучасного стану житлового господарства та згрупувати їх у дві великі групи: об’єктивні й суб’єктивні, які були детально  проаналізовані.
За результатами виконаного аналізу стану й розвитку ЖГ на макро-, мезо- та мікрорівнях за 2003-2005 рр. і багаторівневого  (таксономічного) аналізу показників житлового господарства визначено, що в Україні протягом останніх десятиліть спостерігається погіршення технічного та економічного стану ЖКГ. Це обумовлено як суб’єктивними, так і значною мірою об’єктивними причинами: органи місцевого самоврядування одержали у спадщину дуже зношену інфраструктуру і не отримали фінансових можливостей для її реконструкції та модернізації; стратегічні прорахунки в проведенні приватизації житла (приватизація тільки площі квартир без місць загального користування), відсутність комплексного підходу до впровадження ринкових відносин у ЖКГ; недосконалість законодавства та нормативної бази, недостатність висококваліфікованих фахівців-менеджерів, здатних приймати правильні рішення в умовах ринку; фінансова нестабільність, відсутність власних коштів і непривабливість галузі для зовнішніх інвесторів та ін. призвели до кризового стану цю життєзабезпечуючу сферу. 
Проблеми ЖКГ на сучасному етапі не можуть бути розв’язанні тільки органами місцевого самоврядування, а набули загальнодержавного значення. Житлове господарство потребує кардинальних технічних та економічних змін. 
2. Узагальнено методичні підходи до реструктуризації ЖГ із залученням громадськості; удосконалено визначення поняття «реструктуризація» стосовно житлових організацій, враховуючи особливості галузі. За визначенням автора, на відміну від формулювання фонду Держмайна України (№1741 від 21.08.2000 р.), уточнюється спрямування заходів реструктуризації на підвищення ефективності виробництва за умови безперебійного забезпечення населення якісними житлово-комунальними послугами за доступними цінами. Визначено цілі реструктуризації житлових організацій та способи їх досягнення, сформульовано особливості реструктуризації в ЖКГ. Перетворення (реформування) в ЖГ мають відбуватися за участі трьох заінтересованих сторін: виробники, споживачі, органи влади (власники), взаємини між ними повинні складатися виключно на договірній основі. Реструктуризувати необхідно не поодинокі окремі підприємства, а галузь. Реструктуризація житлових організацій має виступати як складова реформи ЖКГ.
3. Досліджено досвід інших держав з реформування ЖКГ. Аналіз нормативно-правових і законодавчих актів в Україні та обґрунтування послідовності цього процесу дали підстави стверджувати, що для прискорення впровадження перетворень в ЖГ необхідне подальше удосконалення законодавства та створення муніципальної нормативної бази, що враховувало б місцевий характер ЖКП.
4. Доведено необхідність зміни діючого в житловій сфері економічного механізму господарювання, як не відповідного сучасним вимогам, на більш ефективний – ринковий, орієнтований на використання економічних важелів і стимулів. Основна мета нового механізму господарювання - максимально повне задоволення потреб населення в житлі, якісне утримання житлового фонду і надання ЖКП. Досягнення цієї мети можливе за умови вирішення таких завдань: першочергове врахування інтересів населення в питаннях розвитку житлової сфери; впровадження економічних стимулів підвищення якості робіт і послуг; гарантування надійності й стійкості роботи життєзабезпечуючих систем житлової сфери; забезпечення ресурсами та стійкого розвитку матеріально-технічної бази міського господарства; створення системи підготовки висококваліфікованих фахівців ЖКГ.
5. Сформульовано поняття «організаційно-економічний механізм реформування житлового господарства» як сукупність економічних відносин між підприємства ЖКГ, споживачами та владними структурами; способи регулювання економічної діяльності, система стимулів та мотивацій, а також зміна існуючої організаційно-економічної системи, спрямованої на вдосконалення діяльності житлового господарства; впровадження нововведень та адаптація галузі до сучасних ринкових умов. Запропоновано напрямки удосконалення організаційно-економічного механізму реформування ЖГ.
6. Узагальнено методичні основи й практичний досвід залучення громадськості до управління житловим фондом. Розвиток житлової сфери може бути ефективним, якщо він базується на підтримці міських громад і залученні населення  до участі в управлінні, стратегічному плануванні, обговоренні міського бюджету та ін. Реструктуризація ЖКГ на основі розвитку варіативних форм участі жителів в управлінні житловим фондом є одним з найважливіших чинників успішного реформування.
7. Запропоновано нові підходи до управління ЖГ за ринкових умов його функціонування. Основним об’єктом управління має стати житловий будинок. Впровадження нових підходів – управління кожним житловим будинком має здійснюватися послідовно: проведення повної інвентаризації та переоцінки житлового фонду, паспортизація кожного об’єкта, здійснення пооб’єктного планування і обліку їх доходів і витрат на експлуатацію житлового фонду.
8. Сформульовано напрямки розвитку конкурентного середовища в ЖГ як системного елемента ринкових відносин у галузі, де  конкурентне середовище треба розвивати в двох напрямках: конкуренція у сфері управління нерухомістю за одержання керуючими компаніями замовлення від власника на управління житловим фондом; конкуренція підрядних організацій за отримання замовлення на надання ЖКП від керуючої компанії.
9. Розроблено методику оцінки економічної доцільності й привабливості об’єкта для вибору способу управління ББ. Обраний спосіб управління дозволяє в режимі інтерактивного узгодження організувати прийняття раціональних рішень з формування доходної і видаткової частини бюджету ОСББ.
10. Запропоновано запровадити три стандарти експлуатації житлового фонду, кожен з яких характеризується певним переліком комплексу робіт та періодичністю їх виконання, що забезпечують відповідний технічний стан будинку і формують експлуатаційні витрати. Розроблено методику визначення планових витрат, що обумовлені обраним стандартом експлуатації, доходів та самоокупності при управлінні ББ. Одне з головних завдань ЖГ – досягнення беззбитковості експлуатації житлового фонду – можна вирішити за умови, якщо експлуатація кожного житлового будинку буде самоокупною, тобто надходження доходів буде достатнім для відшкодування витрат. Отже сумірність доходів і витрат треба визначати за кожним будинком.
11. З метою підвищення ефективності експлуатації житлового фонду запропоновано удосконалювати планування. Зокрема, пропонується складати організаційно-фінансовий та комплексний стратегічний план по кожному будинку. Пооб’єктне планування робіт ББ передбачає складання: кошторису витрат за видами робіт і договорами підряду; плану-програми ефективної організації робіт; розрахунку очікуваного ефекту від запланованих заходів.
Апробація запропонованої методики складання комплексного плану в кожному ББ підтвердила можливість усунення розривів між доходами й витратами та їх збалансування завдяки впровадженню притаманних кожному будинку заходів, направлених як на підвищення доходів, так і скорочення витрат.

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ
Статті у фахових виданнях:
особисті
1.	 Юр’єва С.Ю. Житловий будинок – об’єкт управління експлуатацією житлового фонду // Вісник НТУ «Харківський політехнічний інститут». Зб. наук. праць. Тематичний випуск: Технічний прогрес і ефективність виробництва. -  Харків: НТУ «ХПІ». - 2006. - №02(1). - С.263-266.
2.	Юр’єва С.Ю. Удосконалення системи управління житлового господарства (на прикладі м. Харкова) // Коммунальное хозяйство городов. Науч.-техн.сб. Вип. 68.- К.: Техніка, 2006.- С. 238-248.
3.	Юр’єва С.Ю. Пооб’єктне планування та облік витрат на управління багатоквартирними будинками як напрямок підвищення ефективності управління житловим фондом // Коммунальное хозяйство городов. Науч.-техн. сб. Вип. 70. - К.: Техніка,  2006. - С.184-189.
у співавторстві
4.	Юрьева Т.П., Юрьева С.Ю. Формирование рыночных отношений в коммунальном хозяйстве // Коммунальное хозяйство городов: Науч.-техн. сб. Вип.3. – К.:Техніка, 1994. - С.133-138. (Особистий внесок: проаналізовано формування тарифів на житлово-комунальні послуги і практика розрахунків за надані послуги; запропоновано впровадження на підприємствах тепло-, газо-, водопостачання та водовідведення ефективної форми розрахунків за надані послуги «в порядку планових платежів»; розглянуто питання приватизації в ЖКГ).
5.	Юр’єва Т.П., Матвєєва Н.М., Юр’єва С.Ю. Удосконалення системи ціноутворення в житлово-комунальному господарстві – ключове питання економічного механізму господарювання // Коммунальное хозяйство городов. Науч.-техн. сб. Вип. 65. − К.: Техніка, 2005. - С.181-188. (Особистий внесок: проаналізовано особливості, притаманні процесу ціноутворення в ЖКГ і запропоновано заходи з удосконалення процесу реформування та затвердження тарифів на ЖКП).
6.	Тищенко А.Н., Юрьева Т.П., Юрьева С.Ю. Проблемы реформирования жилищно-коммунального хозяйства // Бизнес-Информ. – 2006. - №5. – С.57-61. (Особистий внесок: розроблено детальну характеристику житла за етапами еволюції  розвитку    житлової сфери, що дало змогу усвідомити причини сучасного стану ЖКГ, які можна поділити на дві групи: об’єктивні й суб’єктивні. Виконана інтегральна оцінка рівня розвитку житлової сфери за регіонами України за допомогою модифікованого таксономічного показника).
7.	Тищенко О.М., Юр’єва С.Ю. Про удосконалення формування ринкового середовища в житловій сфері // Економіка: проблеми теорії та практики. Зб.наук. праць. Вип. 213.Том ІІІ, 2006. – Дніпропетровськ: ДНУ, 2006. – С.726-730. (Особистий внесок: запропоновано заходи із сприяння ефективному управлінню існуючим житловим фондом).

Матеріали конференцій:
у співавторстві
8.	Юр’єва Т.П., Матвєєва Н.М., Юр’єва С.Ю. Удосконалення ціноутворення  в житловому господарстві //Всеукраинская науч.-практ. конференция 27-28 ноября, 2003 г. «Проблемы реализации реформирования отрасли жилищно-коммунального хозяйства». − Харьков, 2003. − С.170-173. (Особистий внесок: запропоновано в містах запровадити пооб’єктний облік витрат на експлуатацію житлового фонду; удосконалити методику розрахунку окремих складових тарифу «квартплата», а саме: прибирання сходових маршів, прибудинкових територій, експлуатація ліфтів).
9.	Тищенко О.М., Юр’єва С.Ю. Деякі аспекти капітального ремонту житлового фонду// Материалы междунар. науч.-практ. конфер. «Усовершенствование экономических структур строительной отрасли в условиях трансформации экономики Украины к рыночным условиям», 17-19 октября 2005 г.- Харьков, 2005. – С.14-15. (Особистий внесок: сформульовано необхідність визначення суми недоремонту житлового фонду (окремого будинку, району, міста), а також порядок його компенсації).

АНОТАЦІЯ
Юр’єва С. Ю. Організаційно-економічний механізм реформування житлового господарства (на прикладі Харківського регіону). − Рукопис.
Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.10.01  - розміщення продуктивних сил і регіональна економіка. – Харківська національна академія міського господарства, Харків, 2006.
У роботі проаналізовано технічний і фінансовий стан житлового господарства на макро-, мезо- і мікрорівнях та обґрунтовано необхідність проведення кардинальних перетворень у галузі. Досліджено теоретичні основи реструктуризації та реформування ЖГ в умовах формування ринкового середовища. Сформульовано визначення поняття «організаційно-економічний механізм реформування житлового господарства»; розроблено напрямки удосконалення організаційно-економічного механізму реформування ЖГ. Виділені пріоритетні напрямки реформування ЖГ. Запропоновано нові підходи до управління ЖГ де основним об’єктом управління має стати житловий будинок. Обґрунтовано принципи організації управління ББ й розроблено методичні рекомендації з вибору способу управління ними; запропонована адаптована автором до умов експлуатації житлового фонду України, система стандартів диференціювання витрат на експлуатацію спільного майна ББ; розроблено методичні рекомендації з тактичного та стратегічного планування доходів та витрат.
Ключові слова:  житлове господарство (ЖГ), організаційно-економічний механізм, багатоквартирний будинок (ББ), технічний паспорт будинку, експлуатація спільного майна ББ, беззбиткове господарювання. 

АННОТАЦИЯ
Юрьева С.Ю. Организационно-экономический механизм реформирования жилищного хозяйства (на примере Харьковского региона). – Рукопись.
Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук по специальности 08.10.01- размещение производительных сил и региональная экономика. – Харьковская национальная академия городского хозяйства, Харьков, 2006.
Диссертация посвящена научному обоснованию и разработке методических рекомендаций по усовершенствованию организационно-экономического механизма реформирования жилищного хозяйства (ЖХ).
В работе охарактеризовано техническое и финансовое состояние ЖХ на макро-, мезо- и микроуровнях, обоснована необходимость проведения кардинальных преобразований в отрасли. Определена последовательность процесса преобразований: реорганизация → реструктуризация → реформирование; рассмотрены теоретические аспекты реструктуризации и реформирования ЖХ в условиях формирования рыночной среды; усовершенствовано определение «реструктуризация» относительно жилищно-коммунального хозяйства; определены особенности реструктуризации в ЖХ.  
Анализ отечественного и зарубежного опыта реформирования ЖХ позволил определить  достижения и очертить проблемы, решение которых необходимо для ускорения дальнейшего реформирования  отрасли.
В работе сформулировано понятие «организационно-экономический механизм реформирования жилищного хозяйства»; разработаны направления  его усовершенствования.
Выделены направления реформирования ЖХ: децентрализация управления, демонополизация и формирование конкурентной среды в ЖХ; охарактеризована роль общественности в управлении жилищным фондом. Предложены новые подходы к управлению ЖХ: основным объектом управления должен стать жилой дом, а для этого необходимо провести полную инвентаризацию и переоценку  жилищного фонда на основе новых усовершенствованных технических паспортов жилых домов. Обоснованы принципы организации управления жилыми домами, разработаны рекомендации по выбору способа управления; предложена система стандартов, адаптированная автором к условиям  эксплуатации жилищного фонда Украины, которая позволяет осуществлять  дифференциацию расходов на эксплуатацию общего имущества многоквартирного дома; разработаны методические рекомендации для пообъектного планирования доходов и расходов; предложена методика составления комплексного стратегического плана с целью повышения эффективности управления многоквартирными домами.
Ключевые слова: жилищное хозяйство; организационно-экономический механизм; многоквартирные дома; технический паспорт дома; эксплуатация общего имущества; безубыточная деятельность. 
 
ANNOTATION

   
Yur’eva S.Yu. Organizational and Economic Mechanism of Reforming of Housing and Communal Services (on an example of the Kharkiv region). –Manuscript.
Dissertation is submitted for a Candidate Degree in  Economics, speciality 08.10.01 – Placing of Productive Forces and Regional Economy.  Kharkiv National Academy of Municipal Facilities, Kharkiv, 2006.
The technical and finance conditions of the housing service (HS) on the  macro-, mezzo- and micro levels are analyzed and necessity of realization of cardinal conversions for branch is justified. The theoretical bases of the reorganization and reforming of the HS in the conditions of transition to the market economy are investigated. The definition of the organization and economics mechanism of HS reforming is proposed.
	The priority directions of the HS reforming is suggested. New approaches to HS management are offered; the main object of the management should become a residential building, and for this purpose it is necessary to realize the full inventory and overestimation of an available housing on the basis of new improvement characteristics of residential building certificate. 
Principles of the organization of control are justified by residential buildings, guidelines at the choice of a mode of control are developed by them; the system of standards adapted by the author to service conditions of an available housing of Ukraine which allows to realize differentiation of expenditures on maintenance of common property of a multifamily house is offered; methodical guidelines for planning of incomes and expenditures for one object are developed; the procedure of compiling of the complex strategic plan for the purpose effective management by multifamily houses is offered.
Keywords: housing and communal services; the organizational-economic mechanism; multifamily houses; housing certificating; maintenance of common property; break-even activity.

Юр’єва Світлана Юріївна

ОРГАНІЗАЦІЙНО-ЕКОНОМІЧНИЙ МЕХАНІЗМ 
РЕФОРМУВАННЯ ЖИТЛОВОГО ГОСПОДАРСТВА
 (на прикладі Харківського регіону)

АВТОРЕФЕРАТ
дисертації на здобуття наукового ступеня
кандидата економічних наук

Відповідальний за випуск				       д.т.н., проф. Торкатюк В.І.

Підп. до друку 25.12.2006	Формат 60 84 1/16	Папір офісний	
Друк на ризографі	Умовн.-друк.арк. 0,9	Обл.-вид.арк. 1,3	
Замовл. № 3330	Тираж 100 прим.	Безкоштовно 	

61002, Харків, ХНАМГ, вул. Революції, 12	

Сектор оперативної поліграфії ІОЦ ХНАМГ
61002, Харків, ХНАМГ, вул. Революції, 12