МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ

ХАРКІВСЬКА НАЦІОНАЛЬНА АКАДЕМІЯ 
МІСЬКОГО ГОСПОДАРСТВА

ГЕЛЕВЕРЯ ЄВГЕНІЙ МИХАЙЛОВИЧ

УДК: 332.126:330.322

УДОСКОНАЛЕННЯ ОРГАНІЗАЦІЙНО-ЕКОНОМІЧНОГО МЕХАНІЗМУ УТРИМАННЯ ЖИТЛОВОГО ФОНДУ РЕГІОНУ

    Спеціальність 08.10.01 – розміщення продуктивних сил і                         
                               регіональна економіка

АВТОРЕФЕРАТ

дисертації на здобуття наукового ступеня
кандидата економічних наук 

Харків – 2005

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана в Харківській національній академії міського господарства
Міністерства освіти і науки України

Науковий керівник:  доктор економічних наук, доцент
                                       Ачкасов Анатолій Єгорович, 
                                      Харківська національна академія міського господарства, 
                                       завідувач кафедри економіки і управління в будівництві і 
                                       міському господарстві

Офіційні опоненти:  доктор економічних наук, професор 
                                     Онищук Георгій Ілліч, 
                                     Державний науково-дослідний та проектно-вишукувальний 
                                     інститут “НДІ Проектреконструкція” (м. Київ), директор

                                      кандидат економічних наук 
                                      Косматенко Микола Лук’янович, 
                                      ТОВ “Облсількомунгосп” (м. Донецьк), генеральний директор

Провідна установа – Інститут економіки промисловості НАН України, 
                                       відділ проблем економіки підприємств, м. Донецьк.

Захист відбудеться “21”    червня    2005 р. о   13    годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 64.089.01 в Харківській національній академії міського господарства за адресою: 61002, м. Харків, вул. Революції, 12, в залі засідань Вченої ради.

З дисертацією можна ознайомитись у бібліотеці Харківської національної академії міського господарства за адресою: 61002, м. Харків, вул. Революції, 12.

Автореферат розісланий  “20”    травня    2005 р.

Вчений секретар 
спеціалізованої вченої ради                                                         Момот Т.В.

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми. Забезпечення ефективного утримання існуючого житлового фонду є однією з головних складових вирішення житлової проблеми в Україні. Сучасний стан житлових будинків характеризується їх неспроможністю ефективно функціонувати і забезпечувати надання споживачам послуг належних рівня та якості, які відповідали б вимогам європейських стандартів і стали б запорукою трансформації економіки України у напрямку наближення до європейських структур. Це зумовило нагальну потребу в розробці відповідних рішень з удосконалення організаційно-економічного забезпечення функціонування житлового господарства, а також методів і моделей управління процесом утримання житлового фонду.
Слід зазначити, що над вирішенням окремих складових даної проблеми плідно працювали відомі фахівці Амітан В.Н., Амоша О.І., Ачкасов А.Є., 
Бабаєв В.М., Безлюдов А.І., Блех Є.М., Волинський Г.С., Голіков А.П., 
Данилишин Б.М., Дзяд О.В., Долішній М.І., Дорогунцов С.І., Дронь А.А., 
Васильєва І.М., Карлова О.А., Качала Т.М., Кислощаєв О.Г., Ковалевський Г.В., Коваленко О.М., Косматенко М.Л., Крамаренко Г.О., Крупицький М.Л., Кукса В.П., Лушкін В.А., Ніколаєв В.П., Онищук Г.І., Охримчук А.В., Почокіна В.В., Руль М.В., Самофалов П.П., Семчук Г. М., Сергієнко В.І., Сиротяк Р.М., Тітяєв В.І., 
Торкатюк В.І., Тян Р.Б., Шевченко Л.С., Шутенко Л.М., Фінагін В.В., 
Чернишов Л.М., Чечетова Н.Ф., Чумаченко М.Г. та ін.
Однак ряд питань теорії і практики організаційно-економічного і фінансового забезпечення житлово-комунального господарства не враховують сучасних економічних умов і досліджені недостатньо повно. У дослідженнях ефективності організаційно-економічних механізмів утримання житлового фонду не використовується комплексний підхід, не враховується рівень впливу соціально-ринкових чинників, що значною мірою обмежує можливість ефективного управління фінансовою діяльністю житлових підприємств і стримує процес реформування всього житлово-комунального господарства регіону. Безумовно, реформування житлової сфери необхідно здійснювати не тільки шляхом побудови різних організаційних схем фінансового забезпечення, але й, що важливо в умовах обмежених ресурсів, більш ефективним використанням існуючих виробничих потужностей, інтенсифікацією процесу утримання житлового фонду, розвитком існуючих і впровадженням нових інформаційно-управлінських технологій і систем.
Ці обставини обумовили актуальність теми дисертації, її теоретичну та народногосподарську значущість, необхідність наукового обґрунтування нових підходів до організаційно-економічного і фінансового забезпечення утримання житлового фонду, механізмів, спрямованих на використання організаційного, фінансового та інформаційного ресурсів у житлово-комунальній сфері міст і регіонів України, що дасть змогу забезпечити споживачів житлово-комунальними послугами в необхідному обсязі та відповідної якості.
Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційна робота виконувалась згідно з планами наукових досліджень Харківської національної академії міського господарства, тематична спрямованість яких пов'язана з вирішенням проблем регіональної економіки та реформування житлово-комунального господарства, зокрема у межах держбюджетної науково-дослідної теми “Проблеми рівноваги економічних систем у ринкових умовах” за 2000 рік 
№ 697 від 15.01.01 р. і за 2001 рік № 716 від 25.02.02 р., де автором розроблено концептуальні основи утримання житлового фонду регіону, методичні підходи до удосконалення системи соціального захисту в житловій сфері й запропоновано шляхи вирішення завдань реформування окремих підприємств житлово-комунального господарства. 
Автор брав участь у розробці практичних рекомендацій стосовно реформування житлово-комунального господарства м. Харкова і Харківської області відповідно до “Програми реформування і розвитку житлово-комунального господарства м. Харкова на 2003 – 2010 рр.” і “Програми реформування і розвитку житлово-комунального господарства Харківської області на 2003 – 2010 рр.”.
Мета і задачі дослідження. Мета дисертаційного дослідження полягає в розробці теоретичних, методичних і практичних пропозицій з удосконалення організаційно-економічного механізму утримання житлового фонду, забезпечення та поліпшення якості умов життя населення в регіоні.
Досягнення поставленої мети зумовило необхідність вирішення таких задач:
з'ясувати сутність витрат на утримання житлового фонду в нових економічних умовах;
розглянути економіко-правові основи розвитку житлової сфери і визначити пріоритетні напрямки розвитку житлового законодавства;
узагальнити соціальні аспекти реформування житлової сфери;
проаналізувати житлові умови населення регіону;
проаналізувати проблему заборгованості населення з оплати житлово-комунальних послуг;
провести комплексний аналіз фінансово-господарської діяльності житлових підприємств регіону;
визначити чинники й умови, що дозволять підвищити ефективність діяльності житлових підприємств у сучасних економічних умовах;
запропонувати й обґрунтувати напрямки удосконалення організаційно-економічного механізму утримання житлового фонду, розробити пропозиції щодо удосконалення його економіко-правового та організаційного забезпечення;
розробити методику впровадження отриманих результатів в організацію роботи житлово-комунального господарства.
	Об'єкт дослідження – процес функціонування житлового фонду.
Предмет дослідження – організаційно-економічний механізм утримання житлового фонду.
	Методи дослідження. Теоретичною і методологічною основою дослідження стали закони України, укази Президента України, постанови Кабінету Міністрів України, а також роботи провідних вітчизняних і закордонних вчених-економістів з житлово-комунального господарства. У процесі проведення досліджень використано дані про роботу житлових підприємств України і зокрема м. Харкова, матеріали бухгалтерської і статистичної звітності, а також інформація, отримана при спеціальних обстеженнях, проведених автором.
	У процесі дослідження метод структурно-логічного аналізу і синтезу використовувався при з'ясуванні сутності витрат на утримання житлового фонду, метод узагальнення – при дослідженні соціальних аспектів реформування житлової сфери та при вивченні позитивного досвіду реформування житлово–комунального господарства у різних регіонах, метод кореляційно-регресійного аналізу – при дослідженні динаміки заборгованості населення з оплати житлово-комунальних послуг, метод економіко-математичного моделювання – при дослідженні впливу факторів соціального середовища, що обумовлюють заборгованість населення з оплати житлово-комунальних послуг, метод експертних оцінок – при вивченні розповсюдженості причин неплатежів за житлово-комунальні послуги і ефективності заходів щодо підвищення платіжної дисципліни та ліквідації заборгованості, метод рангової кореляції – при обробці експертних даних.
Основна частина розрахунків виконана за допомогою ЕОМ з використанням програмного забезпечення EXCEL.
	Наукова новизна одержаних результатів полягає у розробці науково-методичних підходів до удосконалення організаційно-економічного механізму утримання житлового фонду регіону. Зокрема, у дисертаційній роботі автором 
вперше:
розроблено економіко-математичний апарат оцінки ефективності впровадження організаційно-економічного механізму утримання житлового фонду, що дозволяє здійснювати моніторинг та багатокритеріальну оцінку ефективності організаційно-економічних заходів у часі, а також проводити порівняльний аналіз ефективності впровадження організаційно-економічного механізму утримання житлового фонду стосовно різних регіонів і міст; 
розроблено прогноз заборгованості населення з оплати житлово-комунальних послуг, що дає змогу більш обґрунтовано планувати фінансово-господарську діяльність житлово-комунального господарства регіону;
розроблено багатофакторну економіко-математичну модель залежності заборгованості з квартплати від соціальних чинників, що дозволяє диференціювати житловий фонд за ступенем ефективності діяльності з його утримання;
виявлено математично формалізовані причини заборгованості населення з оплати житлово-комунальних послуг і розроблено механізм її ліквідації;
	удосконалено:
поняття “витрати на утримання житлового фонду”, обґрунтовано необхідність застосування понять “витрати на обслуговування житлового комплексу”, “витрати на функціонування житлового комплексу”;
механізми соціального захисту населення в житловій сфері;
систему надання населенню житлових субсидій, що базується на більш повному врахуванні соціально-майнової поляризації населення;
набули подальшого розвитку:
концесійні механізми розвитку підприємств житлового господарства;
інтеграція нових інформаційно-розрахункових технологій у систему житлово-комунальних платежів.
	Практичне значення одержаних результатів полягає в тому, що запропоновані автором положення використані законодавчими і виконавчими органами влади як база для прийняття управлінських рішень з питань організаційно-економічного забезпечення утримання житлового фонду, а також у практиці діяльності житлових підприємств в умовах розвитку конкурентного середовища. Запропоновані напрями удосконалення фінансового забезпечення розвитку житлової сфери регіону й механізми їх оцінки використані у роботі Головного управління житлово-комунального господарства Харківської обласної державної адміністрації (довідка № 14/01-383/1 від 11.02.2005 р.). Економіко-математичний апарат оцінки ефективності організаційно-економічного механізму утримання житлового фонду використано у роботі Управління житлово-комунального господарства Донецької обласної державної адміністрації (довідка № 02/74 від 03.02.2005 р.). Визначені шляхи подальшого розвитку статистики житлово-комунального господарства використані Головним управлінням статистики у Харківській області (довідка № 10/41а від 17.02.2005 р.). Окремі положення дисертаційної роботи використані при розробці програмного забезпечення реформування житлово-комунального господарства Харківського регіону і викладанні автором курсів “Фінанси підприємств” та “Ціноутворення” для студентів економічних спеціальностей (довідка Харківської національної академії міського господарства № 793 від 23.02.2005 р.).
Особистий внесок здобувача. Дисертаційна робота є одноосібно виконаною науковою працею, у якій викладено авторські розробки щодо принципів, напрямів та заходів удосконалення організаційно-економічного механізму утримання житлового фонду. 
Наукові положення, висновки та рекомендації, представлені в роботі, отримані автором самостійно і є його особистим внеском у розвиток економічної науки.
	Апробація результатів дисертації. Основні результати дослідження, висновки і пропозиції  доповідались і були схвалені на міжнародних науково-практичних конференціях: “Сталий розвиток міст” (Харків, 2002 р.); “Житлова політика України: зміни, кадри та реформування” (Харків, 2002 р.); “Молодь України і соціально орієнтована економіка” (Харків, 2004 р.); “Забезпечення умов ефективного зростання підприємств будівельної галузі на основі удосконалення її економічних структур” (Харків, 2004 р.); “Економіка України в євроінтеграційних процесах” (Львів, 2004 р.).
	Публікації. За темою дисертації опубліковано 8 наукових праць, з них 7 робіт у фахових наукових виданнях і 1 теза доповіді загальним обсягом 2,2 друк. арк., що відображають основний зміст дисертації і належать особисто автору.
Структура та обсяг роботи. Дисертація складається із вступу, трьох розділів, висновків, списку використаних джерел і додатків. Обсяг основної частини складає 213 сторінок. Дисертація містить 49 таблиць, 19 рисунків, список використаних джерел, що складається з 260 найменувань (23 с.), 6 додатків (17 с.).

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ ДИСЕРТАЦІЇ

У вступі обґрунтовано актуальність теми дисертації, сформульовано мету і задачі дослідження, розкрито наукову новизну і практичну цінність роботи.
У першому розділі – „Теоретичні, економіко-правові та соціальні основи утримання житлового фонду” – з’ясована сутність витрат на утримання житлового фонду, розглянуті економіко-правові основи розвитку житлової сфери, досліджені соціальні аспекти її реформування.
Виходячи з результатів аналізу літературних джерел щодо технічного обслуговування і ремонту будинків та споруд, економіки житлової сфери й управління житлово-комунальним господарством, автор дійшов висновку, що витрати на утримання житлового фонду являють собою безперервний динамічний потік коштів, спрямованих на реалізацію комплексу організаційних і технічних заходів з нагляду, обслуговування та усіх видів ремонту житлового фонду для підтримки його в справному, придатному для використання за призначенням стані впродовж заданого терміну служби.
У процесі дослідження виявлено, що вищезгадані витрати мають ряд специфічних особливостей: вони здійснюються тривалий час протягом усього строку служби житлового фонду (десятки, сотні років), що вимагає чіткого передбачення їх перспектив; мають циклічний характер з періодичністю різних заходів, що ускладнює їх планування і здійснення; можуть мати багато в чому випадковий, імовірнісний характер за місцем, обсягом і часом здійснення, що утруднює їх прогнозування і вимагає оперативності фінансування; торкаються інтересів як усього населення, так і кожної людини окремо, мають соціальний характер, впливаючи на настрій людини; збільшуються з часом, що обумовлено старінням житлового фонду; неможливі без інвестицій у матеріально-технічну базу житлових підприємств.
У роботі відзначено, що існуюча термінологія у житловій сфері не в повній мірі розкриває процеси, що відбуваються в ній. Запропоновано „витрати на утримання житлового фонду” розглядати як „витрати на обслуговування житлового комплексу”. Це обумовлено наявністю у кожного житлового будинку елементів зовнішнього благоустрою, а також тим, що ці витрати спрямовані на фінансування як технічного і санітарного обслуговування, так і на соціальне обслуговування мешканців (видача довідок і т. ін.). Запропонований підхід дозволив узагальнити поняття „квартплата” і „плата на утримання житлового фонду” і трансформувати їх у поняття „плата на обслуговування житлового комплексу”, що дає змогу в більш широкому розумінні розкрити сутність процесу утримання житла в умовах різноманіття форм власності. Показано, що категорія “витрати на функціонування житлового комплексу” повинна відображати сукупні витрати на обслуговування житлового комплексу та надання його мешканцям житлово-комунальних послуг у відповідному обсязі та відповідної якості.
	У дисертації визначено, що для конкретизації положень, закріплених у законах і підзаконних актах, суттєву роль відіграють місцеві нормативні акти, що є складовою правової основи реформування житлової сфери. 
Автором запропоновані економіко-правові шляхи реалізації державної житлової політики і нові підходи до вирішення проблеми утримання житлового фонду в сучасних умовах. Визначено напрямки розвитку житлового законодавства в умовах переважання приватного житлового фонду над іншими.
	У дисертації наголошено, що успішне проведення реформ у житловій сфері передбачає дотримання принципів комплексності, єдності ринкових і неринкових форм, урахування місцевих умов, різноманіття організаційно-управлінських форм, поміркованості, інформаційного забезпечення, співучасті, пріоритетності інтересів населення, соціальної справедливості, мінімальних соціальних стандартів і самоврядування. Виявлені соціальні принципи, на думку автора, повинні пронизувати все житлове законодавство, втілитись у новому Житловому кодексі, формуючи правила поведінки людей у житловій сфері і правила гри на ринку житлово-комунальних послуг. Деякі із зазначених принципів можуть бути реалізовані через органи самоорганізації населення.
	У другому розділі – „Аналіз практики функціонування житлового господарства Харківського регіону” – розглянуто житлові умови населення Харківського регіону, проаналізовано проблему заборгованості населення з оплати житлово-комунальних послуг, досліджено фінансово-господарську діяльність житлових підприємств м. Харкова.
	Встановлено, що сьогодні в Україні є ряд державних і недержавних структур, які володіють джерелами інформації для оцінки житлових умов населення регіону. Ці структури можна умовно розділити на первинні й вторинні джерела інформації. До первинних джерел відносяться ті, де така інформація з’являється: будівельні організації, забудовники; домоуправління, житлово-експлуатаційні контори, територіальні житлові ремонтно-експлуатаційні об’єднання і т. п.; бюро технічної інвентаризації; агентства нерухомості; нотаріальні контори, а також населення, яке може надавати інформацію під час обстежень і опитувань. До вторинних джерел інформації належать структури, що узагальнюють дані первинних джерел: Державний комітет статистики України, Державний комітет України з питань житлово-комунального господарства, Міністерство юстиції України, Фонд державного майна України, деякі інші міністерства та відомства, міські та обласні органи виконавчої влади, громадські професійні організації ріелторів, асоціації об’єднань співвласників багатоквартирних будинків. 
Житловий фонд Харківської області складає 61,2 млн. кв. м (табл. 1).
Таблиця 1
Наявний житловий фонд Харківської області
(на початок року)
Показники	1991 р.	1996 р.	2001 р.	2002 р.	2003 р.	2004 р.	
Весь житловий фонд, 
тис. м2	53839,5	57453,7	59898,0	60572,4	60835,3	61197,7	
У середньому на одного жителя, м2	17,0	18,7	20,5	20,6	20,9	21,5	
Міський житловий фонд, тис. м2	40968,2	44342,3	46267,1	46980,3	47236,5	47598,1	
У середньому на одного міського жителя, м2	16,4	18,4	20,1	20,3	20,6	21,2	
Сільський житловий фонд, тис. м2	12871,3	13111,4	13630,9	13592,1	13598,8	13599,8	
У середньому на одного сільського жителя, м2	19,1	20,0	22,1	21,6	21,6	22,3	
По м. Харкову, тис. м2	25335,3	27737,7	28707,4	29304,1	29466,9	29821,6	
У середньому на одного жителя м. Харкова, м2	15,8	18,0	19,5	19,7	19,9	20,6	

Основним джерелом збільшення житлового фонду Харківського регіону є нове будівництво. Так, за 2003 р. введені в експлуатацію житлові будинки загальною площею 348,2 тис. кв. м, що на 4,8% більше, ніж у 2002 р. За рахунок усіх джерел фінансування за 2003 р. у житловому будівництві освоєно 241,4 млн. грн. капітальних вкладень, або 6,8% до загального обсягу інвестицій в економіку області. Порівняно з 2002 р. в житлове будівництво вкладено інвестицій більше на 0,7%.
Зазначено, що в Харківській області продовжується процес приватизації державного житлового фонду. Так, протягом 2003 р. у приватну власність громадян перейшло 16,4 тис. квартир загальною площею 823,1 тис. кв. м. Цей процес обумовив зменшення державного, комунального і колективного житлового фонду, загальна площа якого знизилась протягом 2000 – 2003 рр. на 2,0 тис. кв. м (або на 12%), тоді як житловий фонд приватної власності зріс на 3,3 тис. кв. м (або на 7,4%). В області налічується 3991 ветхий житловий будинок загальною площею 
429,2 тис. кв. м і 531 аварійний будинок загальною площею 112,7 тис. кв. м, протягом 2003 р. на капітальний ремонт такого житла витрачено 32,0 млн. грн. і відремонтовано 93,3 тис. кв. м загальної площі.
У роботі показано, що гострим питанням у діяльності житлово-комунального господарства є заборгованість населення з оплати житлово-комунальних послуг. У Харківській області протягом 1999 – 2003 рр. вона зросла у 1,85 раза і склала 
738,0 млн. грн. Супутніми явищами тут є заборгованість із виплати заробітної плати, проблема безробіття, недостатній соціальний захист населення. Однак можна стверджувати, що в останні роки темп зростання заборгованості дещо загальмувався. У загальній сумі заборгованості за житлово-комунальні послуги найбільшу питому вагу має заборгованість мешканців обласного центру. Харків'яни заборгували 564,5 млн. грн. (або 76,5% від суми боргу по області). Найбільшу суму мешканці обласного центру заборгували підприємствам, що забезпечують квартири опаленням – 44,5% від загальної суми заборгованості. Заборгованість за водопостачання склала 17,5, з квартирної плати (експлуатаційні витрати) – 14,7, за газопостачання – 12,3, за підігрів води – 7,0, за водовідведення – 4,0%.
Істотний вплив на заборгованість домогосподарств з оплати житлово-комунальних послуг взагалі й квартплати зокрема мають фактори соціального середовища. Автором розроблена відповідна модель, що має такий вигляд:

у = – 23,54х1 + 0,11х2 + 21,14х3 – 31,76х4 + 72,84х5 + 75,29,         (1)

де у – заборгованість домогосподарства з квартирної плати, грн.;
х1 – загальна кількість членів домогосподарства, чол.;
х2 – середньомісячний дохід на 1 члена домогосподарства, грн.;
х3 – кількість працюючих членів домогосподарства, чол.;
х4 – наявність у домогосподарства пільг з оплати житлово-комунальних послуг або одержання житлових субсидій (0–ненаявне, 1–наявне);
х5 – наявність у власності автомобіля в кого-небудь з членів домогосподарства (0–ненаявне, 1–наявне).
Коефіцієнт детермінації R2=0,86 свідчить, що 86% коливань заборгованості населення з квартплати обумовлено впливом п’яти факторів-аргументів, включених до моделі. Значення F-критерію дорівнюють:
 = 2,3; Fспост. = 144,4.
< Fспост. , – що свідчить про істотність (невипадковість) зв’язку між заборгованістю домогосподарства та обумовлюючими її факторами.
Всі розрахункові значення t–статистик перевищують критичні (табл. 2), а це свідчить, що всі фактори-аргументи є вагомими для оцінки рівня заборгованості домогосподарства з квартплати (плати на утримання житлового фонду). 
Таблиця 2
Значення t–статистик для факторів-аргументів
Фактори - аргументи	Розрахункові	Критичні	
х1 	10,81	0,53	
х2 	9,73	0,53	
х3 	7,93	0,53	
х4 	7,29	0,53	
х5 	17,64	0,53	
Постійний параметр	11,83	0,53	

Кількісна міра і напрямок впливу обраних факторів соціального середовища ще раз переконують у тому, що більш високий рівень заборгованості з квартплати мають більш заможні домогосподарства. Практичне значення розробленої моделі полягає в тому, що вона може бути використана для оцінки привабливості житлового фонду з точки зору утримання його в умовах розвитку конкурентного середовища, а також для оцінки його привабливості до створення об’єднань співвласників багатоквартирних будинків. 
	Для більш конструктивного підходу до погашення боргів населення як поточного, так і попереднього періодів Кабінетом Міністрів України була прийнята постанова № 976 від 27.06.2003 р. “Про затвердження порядку погашення реструктуризованої заборгованості та внесення поточних платежів за житлово-комунальні послуги”, згідно з якою протягом 2003 р. підприємствами – надавачами послуг було укладено 29,1 тис. договорів на погашення реструктуризованої заборгованості на суму 20628 тис. грн. і сплачено населенням 2207 тис. грн., проте розроблений автором прогноз свідчить, що до кінця 2005 р. заборгованість населення регіону по всіх житлово-комунальних послугах може сягнути 993,5 млн. грн., у тому числі з квартплати – 152,4 млн. грн.
Утримання житлового фонду в м. Харкові залишається планово-збитковим. На обслуговуванні житлових ремонтно-експлуатаційних підприємств міста знаходиться 17,6 млн. кв. м загальної площі житлових приміщень. У 2003 р. обсяг наданих послуг склав 67,9 млн. грн. при витратах виробництва 77,9 млн. грн. Отже, питомий збиток становив 56 коп. на 1 кв. м загальної площі за рік.
Для підвищення ефективності діяльності галузі у м. Харкові, як і в інших регіонах України, зусилля влади спрямовані на розвиток конкурентного середовища, створення об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, реструктуризацію і реорганізацію житлових підприємств.
	У третьому розділі – „Перспективні напрямки та оцінка ефективності удосконалення організаційно-економічного механізму утримання житлового фонду” – визначено концептуальні основи удосконалення організаційно-економічного забезпечення утримання житлового фонду, розроблено методичні підходи до удосконалення системи соціального захисту в житловій сфері, обґрунтовано необхідність і можливість використання нових інформаційно-розрахункових технологій у системі житлово-комунальних платежів, розроблено методику багатокритеріальної оцінки ефективності організаційно-економічного механізму утримання житлового фонду.
Визначено, що причини неплатежів за житлово-комунальні послуги можуть бути різними: фінансовими, соціальними, психологічними. У роботі на основі методів експертних оцінок здійснено всебічний аналіз причин неплатежів і найбільш ефективних заходів щодо їх попередження та усунення. Автором систематизовані й описані різні напрямки роботи зі зниження заборгованості громадян, які можуть бути застосовані й у Харківському регіоні, а саме: договірні відносини власників і наймачів житла, створення регіональної комісії з житлових спорів, удосконалення системи соціального захисту, удосконалення квитанції на оплату, демонополізація сфери збору житлово-комунальних платежів населення, альтернативні способи відшкодування заборгованості, інформаційно-роз'яснювальна робота з населенням тощо.
	На думку автора, в обстановці, що створилася, можна розраховувати на резерви, обумовлені особливостями регіонів. З огляду на особливості функціонування економіки та інфраструктури м. Харкова запропоновано створити регіональний фонд утримання житлового фонду й обґрунтовано основні організаційно-економічні передумови для його функціонування.
Відзначено, що в даний час дуже складним процесом є передача на баланс місцевих рад відомчого житлового фонду через його незадовільний технічний стан. Автором запропоновано передбачити компенсаційні кошти на утримання такого житла в місцевому бюджеті як позику з наступним відшкодуванням її попередніми власниками.
Особливого значення в сучасних умовах набуває відтворення внутрішньобудинкового обладнання житлового фонду. Одним із шляхів залучення коштів тут є механізм передачі в делеговане управління (концесія, довгострокова оренда, договір на управління) комунальних підприємств житлового господарства як цілісних майнових комплексів.
Дієвим способом зміцнення соціального захисту населення у житловій сфері є впорядкування існуючої системи пільг і житлових субсидій, посилення адресної спрямованості коштів, що виділяються на дані цілі. Дисертантом пропонується механізм надання пільг, заснований на принципах “хто надає пільги, той їх і фінансує” і “хто отримує пільги, той і обирає виконавця послуг”, тобто пільги, що надаються громадянам у зв'язку із займаною посадою, повинні фінансуватися не за рахунок бюджету, а відповідними міністерствами і відомствами, а отримувачі пільг повинні мати змогу обирати виконавця послуг шляхом укладання відповідних договорів. 
Аналіз діючих в Україні законодавчих актів стосовно надання населенню житлових субсидій дозволяє зробити висновок, що механізм їх надання не в повній мірі враховував і враховує деякі форми доходів сімей, зокрема отриманих в результаті особистого перерозподілу і незареєстрованих доходів. Так, виходячи з конкретних обставин, що склалися, на підставі рішень районних, районних у містах Києві й Севастополі державних адміністрацій і виконавчих органів міських та районних рад або утворених ними комісій відділи субсидій можуть призначати їх, як виняток, у разі наявності умов, при яких чинним законодавством субсидія не передбачена (наявність автомобіля та ін.). Однак визначати і коригувати суму субсидії, виходячи з конкретних обставин, ці органи влади не уповноважені. Тому дуже важливо доповнити постанову Кабінету Міністрів України № 211 від 2 лютого 2000 р. абзацом наступного змісту: “У разі наявності умов, при яких субсидія не призначається і у випадку призначення її, як виняток, на підставі рішень районних, районних у містах Києві й Севастополі державних адміністрацій та виконавчих органів міських і районних рад або утворених ними комісій відповідними рішеннями встановлюється і розмір субсидії в кожному конкретному випадку”. Таке уточнення дозволить коригувати розмір субсидії, що дасть змогу оптимізувати співвідношення фінансових ресурсів, спрямованих на утримання житлового фонду й оплату житлово-комунальних послуг, у більш повній мірі врахувати потреби в наданні субсидії.
Дисертантом запропоновано механізм оплати житлово-комунальних послуг за допомогою пластикових електронних карток, на які можна було б перелічувати відповідні суми пільг і субсидій (рис. 1). 
При цьому сумою перерахованої пільги або субсидії її одержувач може скористатися тільки за умови своєчасної оплати своєї частки платежу. У разі невнесення частки, що приходиться на мешканця – одержувача пільги або субсидії, сума пільги або субсидії повинна за договором з відповідним житлово-комунальним підприємством автоматично надходити на його рахунок, а пільговик або одержувач субсидії втрачатиме на неї право. Такий механізм поряд з компенсуючою функцією 

Державний бюджет

Місцевий бюджет

Міністерства і відомства

Підприємства і  організації

Регіональний фонд утримання житлового фонду

Електронні пластикові картки населення

Підприємства житлово-комунального господарства 

Рис. 1. Багатоканальний механізм фінансового забезпечення витрат на утримання житлового фонду із застосуванням нових інформаційно-розрахункових технологій

пільг і субсидій активізує ще й стимулюючу.
Реалізація напрямків удосконалення організаційно-економічного механізму утримання житлового фонду в регіоні, безумовно, у тій чи іншій мірі позначиться на якісних та кількісних показниках (критеріях) функціонування житлового фонду і всього житлово-комунального господарства. Багатокритеріальність оцінки зумовлює використання методу, що полягає у розбивці кола на рівні частини, кількість яких дорівнює числу обраних критеріїв ефективності організаційно-економічного механізму утримання житлового фонду. На осях відкладаються одержані кількісні ознаки, питомі або бальні оцінки кожного критерію. Шкали на радіальних прямих градуюються таким чином, щоб усі значення критеріїв знаходилися у середині оціночного кола. У міру віддалення від центру ознака критерію поліпшується. У результаті з’єднання одержаних відрізків створюється багатокутник (радар) ефективності організаційно-економічного механізму утримання житлового фонду, площа якого характеризує цю ефективність у вигляді одного числа (рис. 2). 
Підсумкова оцінка ефективності організаційно-економічного механізму утримання житлового фонду являє собою площу багатокутника, тобто суму площ секторів, що його утворюють, в результаті віддзеркалення обраних критеріїв на осях:
Qp                                                          (2)

де Qр – підсумкова оцінка ефективності організаційно-економічного 
            механізму утримання житлового фонду;
     n – кількість обраних критеріїв;

У4

Уn-1

У3

У2

Уn

У1 – Уn – обрані критерії ефективності

У1

Рис. 2. Радари ефективності організаційно-економічного механізму утримання житлового фонду регіону

,                                                       (3)

де  – площа сектора, створеного суміжними оціночними лініями;
  – довжина двох суміжних оціночних ліній,  ;
    – кут між двома суміжними оціночними лініями,

.                                                     (4)

Розрахунок критеріальних групових показників за нормативними параметрами слід виконувати за формулою

Унп = ,                                                        (5)

де Унп – груповий показник критерію ефективності за нормативними
    параметрами;
               qнпi – показник критерію ефективності за і-м нормативним параметром;
                n – кількість використаних при оцінці нормативних параметрів.
Якщо хоча б один з показників критерію ефективності організаційно-економічного механізму утримання житлового фонду за нормативними параметрами дорівнює нулю, то показник групового критерію ефективності також дорівнює нулю, що свідчить про недієздатність механізму.
Розрахунок критеріальних групових показників за іншими (крім нормативних) параметрами треба проводити за формулою

Утп = ,                                              (6)

де Утп – груповий показник критерію ефективності;
               qтпi – показник критерію ефективності за і-м параметром;
               атпі – вага і-го параметру у загальному наборі із n параметрів;
                n – кількість використаних при оцінці параметрів.
Кількісну оцінку відхилення ефективності організаційно-економічного механізму утримання житлового фонду від еталонних результатів треба здійснювати за допомогою безпосереднього відношення площ багатокутників, побудованих за показниками, що характеризують відповідно фактичний і еталонний стан розвитку житлової сфери регіону:

,                                                            (7)

де Q – оцінка відхилення ефективності організаційно-економічного 
            механізму утримання житлового фонду від еталонних результатів;
         Qе – кількісна міра еталонного рівня ефективності організаційно-
                економічного механізму утримання житлового фонду регіону.
За формулою (7) були визначені діапазони рівнів питомої ефективності потенційних організаційно-економічних механізмів утримання житлового фонду згідно з їх шансом на успіх (зона ризику, зона впевненості, зона успіху).
	Розрахунок загальної регіональної ефективності організаційно-економічного механізму утримання житлового фонду пропонуємо здійснювати за формулою

К =  ,                                               (8)

         де К – загальна ефективність організаційно-економічного механізму 
            утримання житлового фонду регіону;
ΔQр – зміна підсумкової оцінки ефективності організаційно-економічного 
           механізму утримання житлового фонду регіону;
ΔР – додаткові сукупні витрати регіональних ресурсів, пов’язані з удоско-
       наленням організаційно-економічного механізму утримання 
       житлового фонду;
ΔН – додаткові сукупні витрати населення регіону на утримання 
         житлового фонду;
І – обсяг інвестицій в існуючий житловий фонд;
Ен – нормативний коефіцієнт використання інвестицій.
Виконані дослідження дали змогу розробити алгоритм вибору пріоритетних організаційно-економічних напрямків утримання житлового фонду (рис. 3).

Початок

Виявлення потенційно сприятливих організаційно-економічних заходів із забезпечення утримання житлового фонду

Формування потенційних організаційно-економічних механізмів утримання житлового фонду

Класифікація потенційних організаційно-економічних механізмів утримання житлового фонду 
за рівнем їх ефективності

Чи попадають організаційно-економічні механізми утримання житлового фонду в зону успіху або впевненості?

Ні

Так

Вибір пріоритетного організаційно-економічного механізму утримання житлового фонду
 з урахуванням регіональних чинників і зовнішнього середовища

Виявлення сильних і слабких організаційно-економічних заходів обраного механізму утримання житлового фонду

Кінець

Рис. 3. Алгоритм вибору організаційно-економічного механізму утримання житлового фонду

Практична реалізація цього алгоритму вимагає розробки методичних рекомендацій щодо проведення комплексного аналізу ефективності організаційно-економічного механізму утримання житлового фонду регіону.

ВИСНОВКИ

У дисертації здійснено теоретичне узагальнення і нове вирішення наукового 
завдання – розробки теоретичних та методичних засад удосконалення організаційно-економічного механізму утримання житлового фонду в період активізації трансформаційних процесів в економіці України.
	Результати дослідження дозволяють сформулювати такі висновки й пропозиції:
1. Встановлено, що в нових економічних умовах існуючий категоріально-понятійний апарат у житловій сфері потребує уточнення. Так, “витрати на утримання житлового фонду” більш доцільно розглядати як “витрати на обслуговування житлового комплексу”, а категорія “витрати на функціонування житлового комплексу” повинна відображати сукупні витрати на обслуговування житлового комплексу та надання його мешканцям житлово-комунальних послуг у відповідному обсязі й відповідної якості.
2. Визначено пріоритетні напрямки розвитку житлового законодавства, яке в умовах все більшої переваги приватного житлового фонду над іншими повинно бути спрямоване на розвиток конкурентного середовища у сфері утримання житла, створення об’єднань співвласників багатоквартирного будинку тощо. Це потребує відновлення та узгодження між собою як загальнодержавних, так і регіональних нормативних актів.
3. Узагальнено соціальні аспекти розвитку житлової сфери. Відзначено, що житлова сфера пов'язана з формуванням поселенської спільності, спільності мешканців будинку, вулиці, мікрорайону тощо. Тому її реформування повинне здійснюватися з урахуванням людського фактора, а соціальні принципи – пронизувати все житлове законодавство, втілитися в новому Житловому кодексі, законах і правових нормах, що формують правила гри на ринку житлово-комунальних послуг.
4. Встановлено, що великий негативний вплив на функціонування і розвиток житлово-комунального господарства Харківського регіону має заборгованість населення з оплати житлово-комунальних послуг. Розраховано, що більш високі середньодушові доходи домогосподарств, наявність працюючих членів і автомобіля у кого-небудь з членів домогосподарства обумовлюють збільшення заборгованості з квартирної плати, а отримання домогосподарством пільг та субсидій призводить до її зменшення. Це свідчить, що боржниками з квартирної плати найчастіше є заможні мешканці, а найбільш розповсюдженою причиною боргів є їхня несвідомість.
5. Обґрунтовано напрямки удосконалення організаційно-економічного механізму утримання житлового фонду, серед яких слід відзначити більш повне урахування факторів стану житлового фонду, матеріально-технічної бази житлових підприємств, демографічної і соціальної структури населення. Залучення коштів на відтворення внутрішньобудинкового обладнання запропоновано на основі концесії, яку автор розглядає як довгострокову оренду комунального житлового підприємства як цілісного майнового комплексу з додатковою угодою на здійснення певного обсягу капітальних вкладень. 
6. Розроблено методичні підходи до удосконалення системи соціального захисту в житловій сфері. Запропоновано механізм надання пільг, заснований на принципах “хто надає пільги, той їх і фінансує” і “хто отримує пільги, той і обирає виконавця послуг”, тобто пільги, що надаються громадянам у зв'язку із займаною посадою, повинні фінансуватися не за рахунок бюджету, а відповідними міністерствами і відомствами, а отримувачі пільг повинні мати можливість обирати виконавця послуг шляхом укладання відповідних договорів. Удосконалити економіко-правовий механізм надання житлових субсидій запропоновано шляхом надання можливості диференціювання їх сум, що дасть змогу у більш повній мірі врахувати потреби в наданні субсидії.
7. Розроблено механізм оплати житлово-комунальних послуг за допомогою електронних пластикових карток, на які можна перераховувати відповідні суми пільг і субсидій. При цьому власник картки не може витрачати ці суми не за призначенням. Більше того, сумою перерахованої пільги або субсидії її одержувач повинен мати можливість скористатися тільки за умови своєчасної оплати своєї частки платежу. У разі невнесення частки, що приходиться на мешканця – одержувача пільги або субсидії, сума пільги або субсидії повинна за договором з відповідним житлово-комунальним підприємством автоматично надходити на його рахунок, а пільговик або одержувач субсидії втрачатиме на неї право.
8. Розроблено методику багатокритеріальної оцінки ефективності удосконалення організаційно-економічного механізму утримання житлового фонду, яка дозволить здійснювати моніторинг цього процесу в часі й проводити порівняльний аналіз ефективності організаційно-економічних механізмів утримання житлового фонду щодо різних міст і регіонів.
9. Практична реалізація одержаних результатів дисертаційної роботи дозволить приймати більш обґрунтовані управлінські рішення, що є першоосновою успіху будь-якого організаційно-економічного механізму в ринкових умовах господарювання.

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

1. Гелеверя Е.М. Экономическая сущность затрат на содержание жилищного фонда // Коммунальное хозяйство городов: Науч.-техн. сб. Вып. 40. – К.: Техніка, 2002. – С. 197-199.
2. Гелеверя Е.М. Социальные аспекты реформирования жилищной сферы // Вестник Харьковского государственного политехнического университета. Вып. 27. Серия “Технический прогресс и эффективность производства”. –Харьков, ХГПУ, 2003. – С. 89-91.
3. Гелеверя Е.М. Исследование влияния условий социальной среды на уровень финансового обеспечения жилищных предприятий в регионе // Коммунальное хозяйство городов: Науч.-техн. сб. Вып. 46. – К.: Техніка, 2002. – С. 32-35.
4. Гелеверя Є.М. Шляхи ліквідації заборгованості споживачів перед житлово-комунальними підприємствами // Матеріали міжнародної наукової конференції молодих учених і студентів “Молодь України і соціально орієнтована економіка”. – Харків: ХНАДУ, 2004. – С. 202.
5. Гелеверя Є.М. Методичні підходи до удосконалення системи соціального захисту у житловій сфері // Економіка: проблеми теорії та практики: Зб. наук. праць. Вип. 196. – Дніпропетровськ: Дніпропетровський нац. ун-т. – 2004. – С. 231-237.
6. Гелеверя Є.М. Аналіз проблеми заборгованості населення з оплати житлово-комунальних послуг // Коммунальное хозяйство городов: Науч.-техн. сб. Вып. 59. – К.: Техніка, 2004. – С. 72-78.
7. Гелеверя Є.М. Правові основи розвитку ринкових відносин у житловій сфері економіки // Економіка України в євроінтеграційних процесах: Наук. збірник / За ред. С.М. Панчишина. – Львів: Інтереко, 2004. – С. 548-556.
8. Гелеверя Є.М. Необхідність і можливість використання нових інфор-маційно-розрахункових технологій у системі житлово-комунальних платежів // Вісник Харківського національного університету імені В.Н. Каразіна. № 634. – Харків: ХНУ, 2004. – С. 246-248.

Анотація

	Гелеверя Є.М. Удосконалення організаційно-економічного механізму утримання житлового фонду регіону. – Рукопис.
	Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.10.01 – розміщення продуктивних сил і регіональна економіка. – Харківська національна академія міського господарства, Харків, 2005.
	Захищаються результати дисертаційного дослідження питань, пов'язаних з удосконаленням організаційно-економічного механізму утримання житлового фонду, реорганізацією системи соціального захисту в житловій сфері, використанням нових інформаційно-розрахункових технологій в системі житлово-комунальних платежів, аналізом розвитку житлової сфери регіону.
У роботі встановлено економічну сутність витрат на утримання житлового фонду, узагальнено діюче законодавство з питань утримання житлового фонду, проаналізовано діяльність підприємств житлового господарства та стан житлового фонду. Визначено фактори, що впливають на питомі витрати з утримання житлового фонду та рівень їх фінансового забезпечення. Розроблено методику багатокритеріальної оцінки ефективності удосконалення організаційно-економічного механізму утримання житлового фонду. 
	Ключові слова: житловий фонд, утримання житлового фонду, фінансове забезпечення, соціальний захист, аналіз та оцінка розвитку житлової сфери регіону.

Аннотация

Гелеверя Е.М. Совершенствование организационно-экономического механизма содержания жилищного  фонда региона. – Рукопись.
Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук по специальности 08.10.01 – размещение производительных сил и региональная экономика. – Харьковская национальная академия городского хозяйства, Харьков, 2005.
	Основная цель работы состоит в разработке теоретических, методических и практических рекомендаций по совершенствованию организационно-экономического механизма содержания жилищного фонда, обеспечению и улучшению качества жизни населения региона. Это обеспечит устойчивое развитие всего жилищно-коммунального хозяйства региона.
В работе выяснена экономическая сущность затрат на содержание жилищного фонда в новых экономических условиях, обобщено действующее законодательство по вопросам содержания жилищного фонда и реформирования жилищно-коммунального хозяйства региона, раскрыты социальные аспекты реформирования жилищной сферы, классифицированы источники информации жилищных условий населения региона, обобщена практика реформирования жилищно-коммунального хозяйства различных регионов Украины, проанализирована деятельность предприятий жилищного хозяйства и существующее состояние жилищного фонда. Определены факторы, влияющие на удельные затраты на содержание жилищного фонда и уровень их финансового обеспечения.
На основании комплексного анализа функционирования жилищного хозяйства Харьковского региона выявлены негативные тенденции его развития. Разработан прогноз задолженности населения региона по оплате жилищно-коммунальных услуг на ближайшую перспективу. Проанализировано влияние факторов социальной среды на уровень оплаты населением жилищно-коммунальных услуг. 
Определены перспективные направления совершенствования организационно-экономического механизма содержания жилищного фонда региона. Уточнены концептуальные основы и классифицированы направления развития сферы содержания жилищного фонда. Проведен анализ возможных причин неплатежей населения за жилищно-коммунальные услуги, а также систематизированы и математически формализованы ответные шаги со стороны жилищно-коммунальных предприятий по ликвидации задолженности. Обоснована необходимость использования концессионных механизмов при укреплении материально-технической базы жилищных предприятий и в частности систем внутридомового оборудования. Предложены мероприятия по повышению эффективности механизмов предоставления льгот и жилищных субсидий. Разработан экономико-математический аппарат, позволяющий проводить многокритериальную оценку эффективности организационно-экономического механизма содержания жилищного фонда региона.
На защиту выносятся результаты исследования, связанные с совершенствованием организационно-экономического механизма содержания жилищного фонда, реорганизацией системы социальной защиты в жилищной сфере, использованием новых информационно-расчетных технологий в системе жилищно-коммунальных платежей, анализом и оценкой развития жилищной сферы региона.
	Ключевые слова: жилищный фонд, содержание жилищного фонда, финансовое обеспечение, социальная защита, анализ и оценка развития жилищной сферы региона.

Summаry

Geleverya Ye. M. Organization-Economic Mechanism of Region’s Housing Maintenance Improving. – Manuscript.
This dissertation submitted for a Candidate of Sciences (Economics), speciality 08.10.01 – Productive Forces Location and Regional Economics. – Kharkiv National Academy of Municipal Economy, Kharkiv, 2005.
The results of the dissertation research have been presented. The issues under consideration are connected with improving the organization-economic mechanism of region’s housing maintenance, reorganizing social security system in the domain of housing, use of new information-payment technologies in the system of municipal economy payments, analyzing regional housing sphere development.
Economic essence of housing maintenance expenditures has been revealed, actual legal acts in the domain of housing maintenance have been generalized, housing maintenance enterprises activity and status quo of housing sphere have been analyzed in the work. Factors influencing average housing maintenance costs and level of their financial coverage have been determined. Multicriterial evaluation methodology of the organization-economic mechanism of a region’s housing maintenance improvement efficiency has been developed.
Key words: housing, housing maintenance, financial coverage, social security, a region’s housing sphere development analysis and evaluation.

Гелеверя Євгеній Михайлович

УДОСКОНАЛЕННЯ ОРГАНІЗАЦІЙНО-ЕКОНОМІЧНОГО МЕХАНІЗМУ УТРИМАННЯ ЖИТЛОВОГО ФОНДУ РЕГІОНУ

    Спеціальність 08.10.01 – розміщення продуктивних сил і                         
                               регіональна економіка

АВТОРЕФЕРАТ

дисертації на здобуття наукового ступеня
кандидата економічних наук 

Відповідальний за випуск                                         Торкатюк В.І.

Підп.до друку			Формат 60х84 1/16		Папір офісний.
Друк на різографі		Умовн.-друк.арк. 0,9		Обл.-вид.арк. 1,3.
Замовл. №__________		Тираж 100 прим.			Безкоштовно
__________________________________________________________________
61002, Харків, ХНАМГ, вул. Революції, 12
__________________________________________________________________
Сектор оперативної поліграфії ІОЦ ХНАМГ
61002, Харків, вул. Революції, 12